Synthèse des informations importantes concernant les copropriétés

1. L’intérêt de démarcher les copropriétés                
   • En France, 1 logement sur 3 est une copropriété (en milieu urbain, c’est le logement collectif majoritaire).
   • Les habitants de la copropriétaire représente un vivier potentiel non-négligeable pour la coopérative. Ces habitants peuvent prendre des parts dans la coopérative et/ou devenir bénévole.
   • Les copropriétés anciennes ont l’obligation d’assurer une rénovation énergétique du bâtiment. ==> Si vous êtes confronté à ce cas-là, rapprochez-vous de France Rénov.
   • Avec la loi d’accélération des énergies renouvelables, le vote en Assemblée Générale a été simplifié. Il se fait désormais en majorité simple (il faut obtenir la majorité parmi les personnes présentes et celles représentées).
   • Le PLUI impose désormais dans certaines métropoles un minimum de production d’énergie renouvelable sur les nouvelles constructions. ==> c’est le cas sur la Métropole de Lyon.
2. Les risque à avoir en tête avec les copropriétés
   • C’est une mission extrêmement chronophage : les copropriétés demandent à plusieurs reprises des informations ou des interventions pour convaincre les propriétaires.
   • Une mission qui aboutit souvent difficilement : si les membres de la copro n’ont pas déjà la culture du faire ensemble (exemple : mise en place de jardins partagés) ou s’ils ont de fortes attentes économiques.
   • Même avec le vote en AG à majorité simple, il peut être difficile de convaincre les présents.
   • Le bail est un peu plus complexe à monter et peut demander de passer devant le Notaire (onéreux).
   • Les toitures sont souvent encombrées et la surface disponible restreinte.
   • Dans le cadre d’une autoconsommation : il faut vraiment veiller à la cohérence avec les habitudes de consommation des habitants. S’il y a par exemple beaucoup d’actifs dans la copro, ils ne seront pas présents en journée pour utiliser l’énergie produite et celle-ci sera revendue sur le réseau à un tarif moindre.
3. Les rôles de chacun (copro et coopérative)
   • La COPRO
     • Demande un loyer au collectif pour mettre à disposition sa toiture (de l’ordre de 1 à 3€ / m3 / an)
     • Dans le cas d’un projet en autoconsommation : elle consomme l’énergie produite et verse un loyer au collectif pour bénéficier de l’énergie des panneaux solaires.
   • La coopérative citoyenne d’énergie
     • réalise les études d’opportunité
     • Fait appel à un bureau d’études pour des études plus poussées
     • Verse un loyer à la coopérative pour occuper la toiture
     • Dans le cas d’un projet en autoconsommation : elle demande un loyer à la copropriété pour utiliser l’énergie produite sur les panneaux solaires. Le montant de ce loyer est inférieur au prix de l’énergie vendu par le fournisseur : la copro peut ainsi faire des économies.
     • Fait appel à un prestataire pour équiper la toiture de panneaux photovoltaïques
     • Gère le chantier et la maintenance : elle intervient en cas de problème et organise chaque année une visite de la centrale solaire
     • Assure la vente de l’énergie et le cas échéant le démantèlement de l’installation
     • Assure l’étanchéité et l’isolation du toit.
4. Les montages possibles
   • La vente totale de l’énergie en tiers-investissement: la coopérative loue la toiture à la copro, installe ses panneaux solaires et vend l’énergie produite directement sur le réseau.
   • L’autoconsommation individuelle en tiers-investissement : la coopérative loue la toiture à la copro. La coopérative installe les panneaux sur le toit et les loue à la copro pour que cette dernière puisse en consommer l’énergie pour ses parties communes (éclairage, porte de garage, ascenseur …). Le surplus non-consommé est revendu sur le réseau.
   • 2 types de baux existent :
     • Pour les copro existantes : le bail civil sur une toiture qualifiée de partie commune
     • • Penser à vérifier qu’il n’y a pas d’autre contrat d’occupation en cours (exemple : pour un ascenseur)
     • • Prévoir la résiliation du contrat si la location ne représente plus d’intérêt économique (ex : annulation du permis de construire)
       • Penser à préciser les servitudes dans le bail (ex : accès à la toiture, passage des câbles …)
     • Pour les nouvelles copropriétés : le bail emphytéotique sur une toiture isolée dans un lot
       • Intéressant pour les plus gros projets de photovoltaïque
       • On vient diviser en 2 lots la structure : d’un côté le terrain avec le bâtiment dessus et de l’autre la toiture
       • Permet une sécurité juridique plus importante et une facilité de financement
   • Modèles économiques
     • Exemple 1 : Vous louez la toiture de la copro entre 1 et 3€ / an / m3 et en  contre-partie vous faites bénéficier la copropriété d’énergie pour ses  parties communes avec un tarif fixe sur 20 ans (probablement autour de  0,16€ HT/kWh avec une indexation de 0,5% / an pour couvrir  l’augmentation éventuelle de vos frais de gestion. Cela permet à la  coopérative de couvrir ses frais sans pour autant faire de gros  bénéfices et garantir ainsi un tarif stable et une petite économie pour  la copropriété sur ses factures d’électricité.
     • Exemple 2 : Même principe que l’exemple précédent, mais cette fois-ci le tarif  évolue. La copro paie son énergie plus cher les 5 premières années et  ensuite moitié moins.
     • Exemple 3:  Vous louez la toiture de la copro entre 1 et 3€ / an / m3 et en  contre-partie vous faites bénéficier la copropriété d’énergie pour ses  parties communes avec un tarif de par exemple 0,14€ HT/kWh et vous  vendez le reste de l’énergie à un autre acteur situé à proximité  (exemple : la collectivité) pour 0,18€ HT/kWh. La coopérative rentre  ainsi dans ses frais, la copropriété paie son énergie encore un peu  moins cher (ce qui peut commencer à être intéressant par rapport à ses  factures actuelles) et la collectivité réalise quant à elle de grosses  économies sur son budget annuel (les collectivités paient souvent plus  cher l’énergie que les particuliers). Cela nécessite donc de trouver une  partie externe (ici la collectivité) qui paie plus cher son énergie  dans un rayon de 2km autour du lieu de production.

Il  n’existe pas forcément 1 modèle meilleur que l’autre : tout dépend du  dimensionnement du projet, du seuil de rentabilité de la coopérative et  des factures énergétiques de la copropriété.

Et pour ce dernier point, le mieux est encore de vous rapprocher de la copropriété pour connaître le montant de ses factures :

• Bénéficie-t-elle  d’un tarif bloqué par EDF (dans ce cas, elle ne fera pas forcément de  grandes économies avec vous puisqu’elle paie probablement son énergie  autour de 0,20€/kWh) ?
• Par contre, si elle passe par un  autre fournisseur d’énergie là les choses peuvent devenir plus  intéressantes (exemple : Enercoop facture autour de 0,24€/kWh).

Enfin,  dans le cas d’un projet avec une copropriété, il sera aussi important  de viser à minima l’installation d’une centrale solaire de 36kWh.  En-dessous, le projet sera beaucoup moins rentable et vous demandera de  créer une grappe photovoltaïque (intégrer au projet d’autres centrales  solaires dans le secteur pour compléter la production).

5. Les avantages pour une copro à passer par une coopérative citoyenne d’énergie pour équiper sa toiture
   • Une solution clé en main : la copro n’a pas à gérer l’installation.
   • Un projet local et une qualité assurée (suivi régulier)
   • Possibilité de récupérer l’installation à la fin du bail de local (dont la durée est de min 20 ans)
   • Un montage en autoconsommation en tiers investissement permet de profiter du potentiel de sa toiture sans investissement lourd. Cela permet de faire des économies sur les charges communes par exemple.
   • Pas besoin de prendre d’assurance supplémentaire. En cas de sinistre survenu sur l’installation : c’est l’assurance de la coopérative qui prend en charge (si le sinistre touche au bâtiment, c’est l’assurance du bâtiment).
   • A partir de la décision validée en AG, le projet peut être réalisé sous 1 an (VS 3 si la copro porte seule le projet)

6. In fine : les conseils pour collaborer avec une copro

Si les copropriétés peuvent sembler intéressantes, elles sont aussi difficiles à convaincre. Elles s’attendent très souvent à percevoir un loyer conséquent pour la mise à disposition de leur toiture alors que ce n’est pas le cas.

On conseille :

• Dans le cas d’une copro existante :
  • d’identifier la culture commune de l’entreprise et de les interroger sur leurs attentes (ont-ils une culture du faire ensemble ? Sont-ils sensibles exclusivement à l’argument financier ?)
  • De former des « ambassadeurs » au sein de ces copro pour qu’eux réalisent le travail de sensibilisation sinon ce projet sera vite trop chronophage pour votre coopérative.
  • D’intervenir en AG idéalement après le travail mené par les « ambassadeurs »
  • Se former à l’animation de conduite du changement pour faciliter les échanges en AG
• Dans le cadre d’une nouvelle copro :
  • Contacter en amont du projet le promoteur immobilier en jouant sur l’argument du PLUI imposé par la métropole de Lyon. Il pourra ainsi adapter la toiture pour la pose de panneaux photovoltaïque et intégrer à ses supports de vente des éléments concernant la coopérative pour faciliter ensuite le vote en AG (les propriétaires auront déjà été sensibilisés à la démarche).

Et surtout : pensez bien à évaluer la pertinence de la toiture (étude d’opportunité notamment) avant de vous déplacer pour garantir la rentabilité économique du projet. Puis, vérifiez que le projet est cohérent avec les habitudes de consommation des habitants.

Guide de l’ALEC “Installer des panneaux solaires en copropriété”